חובת הגילוי מצד המוכר ברכישת הדירה

רכישת דירה יד שנייה היא צעד משמעותי שמלווה בהתרגשות – אך גם בחששות. אחד הפחדים המרכזיים של קונים הוא גילוי ליקויים נסתרים בנכס לאחר הרכישה, שעלולים לגרור הוצאות כבדות ועוגמת נפש. האם יש בעיות בצנרת? ליקויי בנייה נסתרים? חריגות שלא דווחו? כאן נכנסת לתמונה חובת הגילוי של המוכר – עיקרון משפטי שמטרתו להבטיח שקונים יקבלו תמונה מלאה ואמינה על מצבו של הנכס. במדריך זה נסביר מה כוללת חובת הגילוי, אילו פרטים המוכר מחויב לחשוף, ומהן ההשלכות במקרה של הפרת החובה.

מה העקרון שחל? על מוכר דירה מוטלת חובת גילוי מוגברת לגלות לקונה כל פרט מהותי הנוגע לדירה‏,‏ לרבות ליקויים ופגמים‏,‏ גם אם הקונה יכול היה לגלותם בעצמו‏.‏ חובה זו נובעת הן מעקרון תום הלב והן מהוראות ספציפיות בחוק המכר‏.‏

חובת הגילוי במכירת דירה מעוגנת במספר מקורות משפטיים‏:‏

1‏.‏ חובת תום הלב - סעיף 12 לחוק החוזים ‏(‏חלק כללי‏)‏

2‏.‏ חוק המכר - סעיף 16 לחוק המכר

3‏.‏ חוק המכר ‏(‏דירות‏)‏ - כאשר מדובר בדירה חדשה מקבלן

דוגמא לפסיקות בבתי המשפט בעניין הקף חובת הגילוי על ידי המוכר:

תא באר שבע 24594-01-15 דימטרי לוי נ' ענבר שמעיה ניתן ב 18/01/2017

"סעיף 12 לחוק החוזים קובע כי על צדדים במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת‏.‏ חובת הגילוי חלה לגבי העובדות החשובות לעסקה‏,‏ לרבות עובדות שהצד השני יכול היה לגלותן בכוחות עצמו‏,‏ וזאת כאשר גילוי זה מתחייב ממהות העסקה ומנסיבותיה‏.‏ חובת הגילוי הינה חובה אקטיבית‏,‏ המטילה על הצד המתקשר למסור את העובדות ביוזמתו"

תא חיפה 19070-05-16 פלוני נ' יורם ביטון ניתן ב 23/06/2020

"נוכח המסגרת המשפטית הנ"ל‏,‏ יש לבחון בנסיבות העניין שלפני‏,‏ מה ידעו או היו צריכים לדעת הנתבעים אודות מצב הנכס שמכרו‏,‏ מה המידע שמסרו לתובע בעת המו"מ לקראת כריתת ההסכם ומה ידע התובע באותה עת אודות מצב הנכס"

אלו דברים חייב המוכר לגלות?

1‏.‏ ליקויים מהותיים בדירה

2‏.‏ פגמים נסתרים

3‏.‏ בעיות רטיבות

4‏.‏ חריגות בנייה

5‏.‏ שעבודים ועיקולים

6‏.‏ מצב רישומי של הדירה

מתי אי גילוי יהווה עילה לביטול הסכם הרכישה ולפיצויים:

אי גילוי יהווה עילה לביטול ופיצויים כאשר מדובר בהעלמת מידע מהותי שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליו‏,‏ ואשר משפיע על ערך הדירה או על החלטת הקונה לרכוש אותה‏.‏

חובת הגילוי במכירת דירה מעוגנת במספר מקורות משפטיים‏:‏

1‏.‏ סעיף 15 לחוק החוזים ‏(‏חלק כללי‏)‏ - הטעיה

2‏.‏ סעיף 16 לחוק המכר - העלמת אי התאמה

3‏.‏ סעיף 12 לחוק החוזים - חובת תום לב במשא ומתן

דוגמאות בפסיקה לאי גילוי כעילה לביטול ופיצויים:

תא חיפה 46097-09-17 שמעון פלח נ' אורי גינת ניתן ב 27/01/2020

"אי-גילויה של עובדה ביחסים החוזיים המתקיימים עובר לכריתה‏,‏ עשוי להוות הטעיה במובן סעיף 15 לחוק‏.‏ לעתים נוצרת הטעיה באמצעות הצהרה פוזיטיבית כוזבת‏,‏ ולעתים עשויה ההטעיה לבוא לידי ביטוי במחדל‏,‏ קרי בהימנעות מגילוי נתון מסוים‏.‏ זאת‏,‏ מקום שבו מוטלת על אחד המתקשרים בחוזה חובת גילוי"

תא ירושלים 40301-01-15 משה תשרה נ' דניאל זיו ניתן ב 04/06/2017

"ככול שהמידע המבוקש מתייחס לעניין הגורע באופן ניכר מן הציפיות הסבירות של הצד שכנגד בעסקה‏,‏ כך גוברת - ככלל - הנטייה להטיל חובת גילוי‏.‏‏.‏‏.‏ שטח הדירה המהווה נתון יסודי בעסקת מכר מקרקעין‏,‏ ומקום שנתון זה לא ניתן ללמוד עליו מהמסמכים הרשמיים כגון נסח רישום או במסך אחר‏,‏ על המוכר החובה לגלות את שטח הדירה ולמסור נתון מדויק"

תא חדרה 39174-11-16 אלכסנדר פיינגרש נ' אייל וקסמן ניתן ב 04/11/2018

"על מוכר דירה חלה חובה לגלות לקונה כל פרט ביחס לדירה הנמכרת‏,‏ שעשויה להיות לו השפעה על החלטתו לרכוש אותה או על תנאי הרכישה‏,‏ לרבות כל ליקוי או פגם הקיים בדירה ובמיוחד כל מום נסתר הקיים בה"

תא נתניה 27304-07-17 אהוד רודוי נ' ליאור כוכבי ניתן ב 28/08/2019

"מקום בו ידע המוכר על אי ההתאמה ולא גילה אותה לקונה רשאי הקונה להסתמך על אותה אי התאמה על אף הצהרותיו בהסכם כי בדק את הנכס או רכש אותו במצבו וויתר על כל טענה או דרישה ביחס למצבו של הנכס"

תא חיפה 21327-05-11 שמעון שרון נ' אמירי גן יבנה בניה ויזמות בע"מ ניתן ב 29/07/2020

"אי גילוי עובדות עשוי גם לשמש בסיס לטענת הטעיה וביטול ההסכם בעקבותיה‏,‏ שכן הטעיה מוגדרת בסעיף 15 לחוק החוזים ככוללת 'אי-גילויין של עובדות אשר לפי דין‏,‏ לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן'"

אז איך נבדיל בין סתם ליקוי שלא התגלה, לליקוי כזה שיכול אפילו להביא לביטול ההסכם?

מבחן מהותיות הפגם‏:‏

1‏.‏ השפעה על ערך הדירה

2‏.‏ השפעה על השימוש בדירה

3‏.‏ עלות תיקון הליקויים

מבחן הידיעה‏:‏

1‏.‏ האם המוכר ידע על הפגם

2‏.‏ האם היה עליו לדעת

3‏.‏ האם הסתיר במכוון

מבחן הקשר הסיבתי‏:‏

1‏.‏ האם אי הגילוי השפיע על ההחלטה לרכוש

2‏.‏ האם השפיע על המחיר

3‏.‏ האם היה גורם מכריע בעסקה

אילו דברים חייב המוכר לעשות?

1‏.‏ גילוי יזום ואקטיבי

2‏.‏ מסירת מידע בכתב

3‏.‏ הסברים ברורים ומפורטים

4‏.‏ תיעוד הגילוי

מה אתם כרוכשים צריכים לעשות?

תיעוד מצב הדירה‏:‏

1‏.‏ ביצוע בדיקה מקיפה של הדירה

2‏.‏ תיעוד כל הליקויים הידועים

3‏.‏ הכנת רשימה מסודרת

גילוי בכתב‏:‏

1‏.‏ הכנת מסמך גילוי מפורט

2‏.‏ ציון כל הליקויים והבעיות

3‏.‏ החתמת הקונה על המסמך

תיעוד המו"מ‏:‏

1‏.‏ שמירת תיעוד של המידע שנמסר

2‏.‏ תיעוד שאלות ותשובות

3‏.‏ שמירת העתקים מכל המסמכים

סיכום

1‏.‏ חובת הגילוי היא חובה אקטיבית ומקיפה

2‏.‏ יש לגלות כל מידע מהותי‏,‏ גם אם ניתן לגלותו בבדיקה

3‏.‏ הגילוי צריך להיות ברור‏,‏ מפורט ומתועד

4‏.‏ מומלץ לתעד את כל תהליך הגילוי בכתב

5‏.‏ אי גילוי עלול להוות עילה לביטול העסקה ולפיצויים - גם אם הקונה חתם על ויתור טענות‏,‏ אי גילוי מהותי עשוי לבטל את תוקף הויתור‏.‏