היבטי מיסוי מס שבח שיכולים לסכן אתכם בקניית דירה

עסקאות נדל"ן הן בין ההשקעות המשמעותיות ביותר בחיים, ומסיבה זו יש לתת דגש מיוחד להיבטי המיסוי הכרוכים בהן. תכנון לקוי או אי-הבנה של חובות המס עשויים להוביל להפסדים כספיים ניכרים ואף להפרות חוק. רוכשי ומוכרי דירות חייבים להכיר את הזכויות והחובות שלהם בהקשרי מס, ולפעול בהתאם לחוקים ולתקנות על מנת למקסם את הרווחים ולמנוע סיכונים מיותרים.

מהו מס שבח ולמה הוא רלוונטי גם לרוכשי דירות?

מס שבח הוא מס המוטל על רווח ההון הנובע ממכירת דירה או מקרקעין. מס השבח הוא בגובה של 25% מה"שבח". לדוגמה, אם קניתם דירה במיליון ש"ח ומכרתם אותה בשני מיליון ש"ח – ה"שבח" הוא מיליון ש"ח, ומס השבח יהיה כ-250,000 ש"ח! סכום לא מבוטל כלל.

בעוד שמס שבח מוכר בעיקר בהקשר למוכרי דירות, הוא עשוי להשפיע גם על רוכשים. הכרת הכללים והחוקים הרלוונטיים יכולה לעזור לרוכשים לתכנן נכון את העסקה ולמנוע חיובי מס לא צפויים בעתיד.

ריכזנו עבורכם שש חשובות שגם אתם כרוכשי דירות חייבים לבחון לפני ביצוע עסקה, כדי שלא תגלו פתאום שאין לכם פטור ממס שבח:

1. זכאות לפטור ממס שבח – דירה יחידה:

מה אומר החוק? הפטור ממס שבח חל על מוכרי דירות בתנאי שמדובר ב"דירה יחידה", בהתאם לסעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. החוק מגדיר דירה יחידה ככזו שאינה מלווה בבעלות נוספת על דירה אחרת. לעניין זה, בעלות קודמת (עד שליש מדירה אחרת, או עד 50% מדירה שהתקבלה בירושה) אינה נחשבת ל"דירה אחרת".

מדוע זה חשוב? אם הרוכש מתכנן להחזיק בדירה כ"דירה יחידה", מומלץ לוודא את מעמדו כמחזיק יחיד כדי למנוע בעיות בעת מכירה עתידית.

2. תקופת החזקה מינימלית לפטור:

מה אומר החוק? רכשתם את דירתכם הראשונה והיחידה? מזל טוב! חשוב לדעת שבניגוד לאמונה הרווחת, החוק אינו מתנה את הזכאות לפטור ממס שבח בתקופת החזקה מינימלית במקרה של מכירת דירה יחידה. הטענה כי נדרשות "4 שנים" אינה נכונה. מה שקובע הוא האם הדירה מוגדרת כ"דירה יחידה" בעת המכירה – כלומר, שאין בבעלותכם נכס אחר באותו זמן. ההחזקה בדירה עשויה להיות קצרה או ארוכה, אך התנאי המהותי הוא שמעמד הדירה יעמוד בתנאי הפטור במועד המכירה.

מדוע זה חשוב? רוכשים המתכננים למכור את הנכס בעתיד צריכים להכיר את התנאים שיאפשרו פטור למוכר, ללא תלות במשך הזמן שהם מחזיקים בנכס.

3. בן או בת זוג של רוכש הדירה – דירה נוספת בבעלותם:

מה אומר החוק? סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי לצורך קבלת הפטור ממס שבח עבור דירה יחידה, נבדקת הבעלות לא רק של הרוכש עצמו, אלא גם של בן או בת זוגו, אם הם מנהלים משק בית משותף. אם לבן או בת הזוג יש דירה נוספת בבעלותם, הדירה הנרכשת לא תוגדר כדירה יחידה, והרוכש לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח במכירתה.

לדוגמא: אדם רוכש דירה ראשונה ואין בבעלותו דירה נוספת, אך לבן או בת זוגו יש דירה בבעלותם. במצב זה, הדירה הנרכשת לא תיחשב כדירה יחידה לצורכי מס שבח, והרוכש עשוי להיות מחויב במס במכירתה.

מדוע זה חשוב? לפני רכישת דירה, יש לבדוק לא רק את מצב הבעלות של הרוכש עצמו, אלא גם של בן או בת זוגו, על מנת להבין את ההשלכות המלאות מבחינת מיסוי מקרקעין ולמנוע טעויות יקרות. ניתן להיערך למצב כזה מבעוד מועד, באמצעות הכנת הסכם ממון בין בני הזוג, בו מתבצעת הפרדת רכוש מסודרת ומלאה. במצב כזה ניתן לחסוך כמחצית ממס השבח או מס הרכישה.

4. מכירה תחת נסיבות מיוחדות:

מה אומר החוק? סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, מאפשר קבלת פטור ממס שבח גם בנסיבות מיוחדות שמקשות על בעל הנכס להחזיק בו. נסיבות אלו כוללות מקרים כמו גירושין, מצב בריאותי שמחייב מעבר למגורים אחרים, או שינוי מקום עבודה שגורם להעתקת מקום המגורים למרחק ניכר. במקרים אלה, הפטור אינו תלוי בתנאים הסטנדרטיים של מכירת דירה יחידה, אלא ביכולת של המוכר להוכיח את הנסיבות הייחודיות שמצדיקות את הפטור.

מדוע זה חשוב? רוכשים המבקשים למכור דירה בנסיבות ייחודיות יכולים להגיש בקשה לפטור ממס שבח.

5. מכירה ״רעיונית״ והשפעתה על מס שבח (עסקת מתנה):

מה אומר החוק? אחד הנושאים המרכזיים בחוק מיסוי מקרקעין נוגע ל"מכירה רעיונית" והשלכותיה על מס שבח. מכירה ״רעיונית״ מתרחשת כאשר מתבצע שינוי מהותי בזכויות הבעלות בדירה (למשל, בהעברה בין קרובים) אשר נחשבת כמכירה לכל דבר לצורכי מס, גם אם בפועל לא התקבל תשלום.

לדוגמא: אם אדם מעביר זכויות בדירה לילדיו במתנה, פעולה זו עשויה להיחשב כ"מכירה רעיונית", ובעקבותיה יידרש לשלם מס שבח על הרווח המחושב בין מחיר הרכישה המקורי לבין שווי הדירה בעת ההעברה. עם זאת, קיימים פטורים והקלות מסוימות להעברות בתוך המשפחה, כמו פטור בגין מתנה לקרוב מדרגה ראשונה, אך גם במקרים אלו יש לעמוד בתנאים הקבועים בחוק.

מדוע זה חשוב? מקרים של מכירה רעיונית עלולים להפתיע בעלי נכסים שלא מבינים את משמעות הפעולה מבחינת מס. מומלץ להתייעץ עם מומחה מיסוי מקרקעין טרם ביצוע כל פעולה כזו כדי למנוע חיובי מס מיותרים ולנצל את ההקלות החוקיות הקיימות.

6. השפעות דרך חישוב מס השבח – מס שבח ליניארי:

מה אומר החוק? חישוב מס שבח ליניארי מאפשר להקל על חבות המס במכירת נכס אשר שימש למגורים לפחות חלק מהתקופה שבה היה בבעלות המוכר. בנוסף, קיימת האפשרות לחישוב מס שבח ליניארי מיטיב, אשר חל על נכסים שנרכשו לפני 1 בינואר 2014. במסגרת זו, המס על הרווח הנובע מהמכירה יחושב באופן יחסי לתקופה שהנכס היה בבעלות, עם הטבות משמעותיות על התקופה שקדמה ל-2014. על פי השיטה הליניארית, המס מחושב באופן יחסי לתקופות שבהן הנכס היה פטור ממס (כדירה יחידה) לעומת התקופות שבהן לא היה פטור.

לדוגמא: אם אדם החזיק בדירה 10 שנים, מתוכן 5 שנים שימשה הדירה כדירה יחידה ו-5 שנים נוספות כדירה להשקעה, המס יוטל רק על החלק היחסי המתייחס לתקופת ההשקעה. במקרה של מס שבח ליניארי מיטיב, אם הדירה נרכשה לפני 1 בינואר 2014, ניתן לחשב את המס כך שיכלול הטבה נוספת עבור התקופה שקדמה ל-2014. לדוגמה, אם מתוך 10 השנים 4 היו לפני 2014 ו-6 לאחר מכן, המס יחושב רק על 60% מהרווח.

מדוע זה חשוב? חישוב ליניארי יכול להפחית משמעותית את גובה מס השבח, במיוחד עבור נכסים ששימשו למגורים תקופה מסוימת. מומלץ לבדוק את זכאותכם להטבה זו עם יועץ מס או עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין.

לסיכום:

מס שבח הוא נושא קריטי בעסקאות נדל"ן, המשפיע לא רק על מוכרים אלא גם על רוכשים. ההיכרות עם חוקי המס, ובפרט חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) יכולה לחסוך כסף, כאב ראש, וסיבוכים מיותרים. מומלץ להיוועץ בעורך דין או יועץ מס מומחה בתחום המקרקעין כדי להבטיח עמידה בדרישות החוק ולנצל הזדמנויות לפטור או הקלות מס.