עומדים לקנות דירה? מדריך לעולם ״הערות האזהרה״

החלטתם שאתם עומדים לרכוש דירה? מזל טוב! חקרתם, חיפשתם, השוותם, ובסוף התמקדתם בנכס ספציפי. הבדיקה הראשונה שתעשו (בין אם בעצמכם בפשטות או באמצעות עורך דין) היא הוצאת נסח טאבו ובדיקת מצב הזכויות בנכס.

די סביר שבבדיקתכם תתקלו בקיומה של ״הערת אזהרה״ – לרוב בשל משכנתא שיש לבעלי הנכס עליה (זו הערת האזהרה הנפוצה ביותר בדירות מגורים). עם זאת, קיימים סוגים נוספים של הערות אזהרה, ובמדריך קצר זה נעשה לכם הכרות עם איתן ועם ומשמעותן. מטבע הדברים, ההסברים הניתנים במדריך זה הינם תמציתיים, ואינם תחליף לבדיקה מעמיקה בכל מקרה פרטני לגופו.

מה העקרון שחל?

בעולם המקרקעין, יש חמש זכויות בלבד שניתן לעשות בהן ״עסקה במקרקעין״: בעלות, שכירות/חכירה, משכנתא, זיקת הנאה, זכות קדימה. מתוכן, מטבע הדברים, בעלות היא הזכות ״החזקה״ ביותר.

״הערת אזהרה״ בפשטות, היא רישום בפנקסי המקרקעין שנועד להבטיח זכויות או התחייבויות בנוגע לנכס, למנוע עסקאות נוגדות, ולהגן על צדדים בעסקאות מקרקעין. היא נרשמת לרוב בעקבות התחייבות למכירה או השכרה, שעבוד או עיקול ומשמשת כלי משפטי למניעת פעולות הסותרות את העסקה עד להשלמתה. מעבר לכך, היא יכולה להרשם כדי לתת התראה כלפי ״העולם״ על מצבו המשפטי של הנכס ובעיות שונות שיש בו הנוגעות למצבו התכנוני.

מהן סוגי הערות האזהרה שקיימות?

1. הערת אזהרה על התחייבות לבצע עסקה:

הסעיף הרלוונטי בחוק: סעיף 126(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 - ״הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן – הזכאי), הערה על כך; לענין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם היתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית.״. וגם:

״127(א) נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט. (ב) נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהיתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה.״

מה משמעותה: נועדה למנוע מבעל מקרקעין לבצע עסקה נוגדת לעסקה עליה התחייב בכתב, או הגנה על זכויותיו של צד שלישי כדי למנוע עשיית עסקה.

מי יכול לבקש את רישומה: הקונה, או כל צד אחר בהסכם המתחייב במקרקעין, או אותו צד שלישי.

מתי ניתן לבקש את רישומה: לאחר חתימת חוזה מכר מחייב, אך טרם סיום העסקה או העברת הזכויות, וכן כאשר נחתם בכתב התחייבות של בעל זכות להימנע מעשיית עסקה.

מה התנאים לבקש את רישומה: קיום התחייבות בכתב לביצוע עסקה או העברת זכויות במקרקעין או התחייבות בכתב להימנע מעסקה.

מה התנאים להסרתה: ביצוע העסקה בפועל, כלומר רישום זכויות הקונה בפנקסי המקרקעין, או התבטלות התנאים שמונעים את קיום העסקה.

2. הערת אזהרה על הצורך בהסכמה נוספת לביצוע עסקה

הסעיף הרלוונטי בחוק: סעיף 128 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 - ״ הוכח להנחת דעתו של הרשם כי עשיית עסקה בידי בעל המקרקעין או בעל זכות במקרקעין מותנית – על פי חיקוק, על פי צו של בית משפט או על פי התחייבות בכתב של הבעל – בהסכמתו של צד שלישי, ירשום הרשם, לפי בקשת הצד השלישי, הערה על כך״

מה משמעותה: הערת האזהרה על פי סעיף זה זהה להערת האזהרה לפי סעיף 126.

מי יכול לבקש את רישומה: הצד השלישי שהסכמתו לעסקה נדרשת על פי חוק, צו או התחייבות בכתב של בעלי הקרקע.

מתי ניתן לבקש את רישומה: כאשר הצד השלישי מבקש לרשום אותה.

מה התנאים לבקש את רישומה: עמידה בתנאי הסעיף – היינו הוכחה שקיום העסקה בזכות מותנית בהסכמת הצד השלישי.

מה התנאים להסרתה: באותם תנאי ביטול הערת לפי סעיף 126 – הסכמת הצדדים, הסכמת אותו צד שלישי, או צו בית משפט.

3. הערת אזהרה על הגבלת כשרות:

הסעיף הרלוונטי בחוק: סעיף 129 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 - ״הוכח לרשם בצו של בית משפט או בתעודה ציבורית כמשמעותה בסעיף 20 לפקודת העדות, כי כשרותו המשפטית של בעל מקרקעין או של בעל זכות במקרקעין נשללה או הוגבלה על פי חוק, ירשום הרשם, לפי בקשת צד מעונין או לפי בקשת היועץ המשפטי לממשלה, הערה על כך.״

מה משמעותה: להגביל את יכולתו של בעל הקרקע לבצע עסקה, מתוך כוונה להגן עליו.

מי יכול לבקש את רישומה: מי שיפנה בבקשה כזו לרשם. בד״כ מדובר בבני משפחה שרוצים למנוע ניצול לרעה של בן משפחה אחר שהכנס רשום על שמו אך הוא אינו נחשב ״כשיר משפטית״.

מתי ניתן לבקש את רישומה: כאשר כאמור נקבע על אדם שאינו ״כשיר משפטית״ בהתאם לתהליכים שנקבעו בחוק.

מה התנאים לבקש את רישומה: צו בית משפט או תעודה ציבורית.

מה התנאים לבקש את רישומה: צו בית משפט או תעודה ציבורית.

מה התנאים להסרתה: קבלת ההסכמה הנדרשת או ביטול ההתחייבות לקבלת הסכמה נוספת.

4. הערת אזהרה מכוח הוראה של בית משפט:

הסעיף הרלוונטי בחוק: סעיף 130 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 - ״ בית המשפט רשאי, בכל הליך שלפניו בענין זכות במקרקעין, להורות על רישום הערה כפי שיקבע.״

מה משמעותה: מדובר בסעיף "סל" שאינו מגביל את תוכן ההערה, ומטרתו העיקרית היא שימור המצב הקיים ומניעת פגיעה בצדדים שלישיים. מטרת סעיף 130 לחוק המקרקעין להבטיח את שימור המצב הקיים, למנוע עסקאות סותרות, ולמנוע העמדת הצדדים בתובענה בפני עובדות מוגמרות

מי יכול לבקש את רישומה: בד״כ תתלווה בקשה כזו לבקשה לצו מניעה (קבוע/זמני).

מתי ניתן לבקש את רישומה: במסגרת הליכים בבית המשפט המתנהלים בנוגע לאחת הזכויות במקרקעין

מה התנאים להסרתה: הסכמת הצדדים או הוראה של בית המשפט שהורה על רישום הערת האזהרה.

5. הערת אזהרה לטובת רוכש דירה מקבלן:

הסעיף הרלוונטי בחוק: סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקיות של רוכשי דירות) - ״ לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר, אלא אם עשה אחת מאלה, והכל על אף האמור בחוזה המכר: (4) רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה;״

מה משמעותה: הערת האזהרה לפי חוק זה היא אחת הבטוחות האפשריות שקבלן יכול להעמיד לטובת רוכש דירה כדי לקבל יותר מ- 7% מהתמורה, והיא מבטיחה את זכויותיו של הרוכש בעסקאות רכישה מקבלן עד לרישום זכויותיו בפועל.

מי יכול לבקש את רישומה: הרוכש או מי עורך דינו (ובהתאם לסוג הבטוחות שהקבלן מעמיד).

מתי ניתן לבקש את רישומה: לאחר חתימת חוזה רכישת הדירה, אך לפני מסירת הדירה בפועל.

מה התנאים לבקש את רישומה: סיום חתימת החוזה מצד המוכר והקונה, עם התחייבות להעביר את הזכויות.

מה התנאים להסרתה: מסירת החזקה בדירה והשלמת העברת הזכויות.

6. הערת אזהרה בגין איחוד וחלוקה כפויים בקרקע על ידי מוסד תכנון:

הסעיף הרלוונטי בחוק: סעיף 123 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 - ״ הופקדה תכנית לחלוקה חדשה, יעביר יושב ראש מוסד התכנון שהפקיד את התכנית העתק ממנה ללשכת רישום המקרקעין הנוגעת בדבר, ורשם המקרקעין ירשום הערה על יד כל חלקה רשומה העשויה להיפגע על ידי התכנית.״

מה משמעותה: מדובר במצב ביניים תכנוני על ידי מוסד תכנון שבו נעשה איחוד וחלוקה כפויים במגרשים על ידי מוסד התכנון (כלומר, כאשר בעלי הקרקעות לא הגיעו להסכמות והמדינה מתערבת וכופה תכנון). במצב כזה המוסד התכנוני מפקיד תוכנית כזו – אבל נוצר מצב מסוכן בו בקרקע הרלוונטית יש בעלים שרוצים לעשות עסקאות. ולכן כדי להזהיר את הרוכשים הפטונציאלים שהנכס שאותו הם עומדים לרכוש עומד בפני שינוי תכנוני – ניתן לרשום הערת אזהרה. במצב כזה מומלץ לרוכש לגשת ולברר בגוף התכנוני האחראי מה התוכנית המוצעת, ולהעזר בשמאי להבנת ההשפעה על שווי הנכס.

מי יכול לבקש את רישומה: יו״ר מוסד התכנון

מתי ניתן לבקש את רישומה: עם הפקדת תוכנית כאמור

מה התנאים לבקש את רישומה: עם הפקדת תוכנית כאמור

מה התנאים להסרתה: עם אישור התוכנית החדשה.

7. הערת אזהרה בשל חריגות בניה:

הסעיף הרלוונטי בחוק: תקנה 29 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011 - ״על פי בקשת מוסד תכנון, ירשום רשם הערה בדבר אי-התאמת בניין להיתר שנתן מוסד התכנון על פי הוראות חוק התכנון.״

מה משמעותה: מאפשרת לרשות המקומית באמצעות מוסד התכנון שלה לרשום הערת אזהרה כאשר יש בנכס חריגת בניה – כלומר אי התאמה של הקיים להתר הבניה שהוצא לו. רישום הערת אזהרה כזו לא מעכב רישום של בית משותף. תפקידה גם לעגן בכתב את מציאת חריגת הבניה, וכן להתריע בפני רוכשים פוטנציאלים בנכס שקיימת בו חריגת בניה ויתכן ולא יוכלו להשלים את העברת הזכויות עד להסדרת החריגה.

מי יכול לבקש את רישומה: הרשות המקומית באמצעות מוסד התכנון

מתי ניתן לבקש את רישומה: כאשר נבדק ונמצא על ידי הרשות שקיימת חריגת בניה בנכס.

מה התנאים לבקש את רישומה: בקשה של מוסד התכנון על בסיס תעוד של החריגות מאי ההתאמה.

מה התנאים להסרתה: בקשה של מוסד התכנון, או בקשה של בעל הקרקע לאחר שהוכיח את הסדרת אי ההתאמה.

8. הערת אזהרה על יעוד המקרקעין:

הסעיף הרלוונטי בחוק: סעיף 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) - ״ לפי בקשת יושב ראש מוסד תכנון ירשום רשם הערה על הייעוד או על השימוש שנקבע למקרקעין פלונים מכוח חוק התכנון, או על הוראה של תכנית או תנאי בהיתר שניתנו לפי חוק התכנון.

מה משמעותה: מיידעת רוכשים פוטנציאליים על יעוד הקרקע.

מי יכול לבקש את רישומה: המוסד התכנוני

מתי ניתן לבקש את רישומה: בד״כ כאשר נעשת תוכנית חדשה ונעשה שינוי ביעוד שהיה קודם. למשל, כאשר נעשת עסקת קומבינציה ומתכננים לבנות גם חנויות בבניין החדש, במקום מגורים בלבד כפי שהיה קודם.

מה התנאים לבקש את רישומה: בקשת מוסד התכנון

מה התנאים להסרתה: שינוי היעוד או התוכנית, או לבקשת מוסד התכנון

לסיכום:

הערות האזהרה כשמן כן הן – נורות מהבהבות המתריעות בפני מי שרוצה לרכוש זכות במקרקעין על מצב משפטי שיש לברר לעומק ולהסדיר בעת הצורך. הערות האזהרה הן כלי מצויין להבטיח שמירה של זכויות צדדים שלישיים בנכס (למשל, כאשר הורים רוכשים דירה לילדיהם ורוצים למנוע מצב בו אלו ימכרו את הדירה למימון דברים אחרים).