עומדים לרכוש דירה? בואו נכיר רגע את הכלל ״יזהר הקונה״

הכלל הבסיסי בעסקאות מקרקעין יד שניה‏,‏ שאינן כפופות לחוק המכר‏,‏ חל עקרון "יזהר הקונה" המטיל על הרוכש חובת זהירות מוגברת ואחריות לבדיקת הנכס והזכויות בו‏.‏ עם זאת‏,‏ עיקרון זה מוגבל על ידי חובת תום הלב וחובת הגילוי של המוכר‏.‏

כאשר מדובר ברכישת דירה מקבלן, חלה על העסקה חוק המכר (דירות), וההלכה הפסוקה קובעת כי חוק המכר שולל את עקרון "יזהר הקונה" ומחיל את עקרון "יזהר המוכר"‏,‏ כאשר המוכר נדרש לגלות לקונה כל מידע מהותי על הנכס‏.‏ עם זאת‏,‏ בעסקאות מסוימות כמו עסקאות כינוס נכסים‏,‏ עדיין חל העיקרון של "יזהר הקונה"‏.‏ סעיף 16 לחוק המכר (דירות) קובע בעניין העלמת אי התאמה כי ״ היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה.״

לכן הבעיה נפוצה יותר מתרחשת בעסקאות יד שניה, שבהן לרוב משולבים סעיפי as-is, בהן מצהיר הרוכש שהוא קונה את הנכס במצבו הנוכחי (לצורך העניין, נשים בצד לרגע את חובות הגילוי הנאות של המוכר, ואת חובת הרוכש לבדוק בעצמו).

כך למשל נאמר בפסיקה:

בשא חיפה 2441/05 ודים סימנוביץ ואח' נ' לילית שמירה אבטחה שירותים וניקיון בע"מ ואח' ניתן ב 09/11/2005

"הנתבע היה ער לבעיות אלו‏,‏ אך בחר 'לטמון ראשו בחול' ולרכוש את הדירה במצבה as is‏.‏‏.‏‏.‏ תוך שהוא לוקח עליו את הסיכון הכרוך בכך‏.‏ בכך הכניס הנתבע 'ראש בריא למיטה חולה'‏.‏"

תא תל-אביב-יפו 1030/00 עמיה בע"מ ואח' נ' יזהר אשדות ניתן ב 08/06/2007

"הוא לא יצר קשר כלשהו עם דיירי הבית‏,‏ או עם חב' עמיה ונציגיה בטרם רכש את הדירה‏.‏‏.‏‏.‏ למרות שהיה חייב לדעת שהדירה שהוא רוכש איננה תואמת את הזכויות‏.‏‏.‏‏.‏ בנסיבות אלו‏,‏ לא היה לנתבע יסוד ממשי להניח כאילו התובעים זנחו את עניינם ברכוש המשותף שנתפס שלא כדין‏,‏ שכן הנתבע לא טרח כלל לברר את עמדתם בטרם רכש את הדירה‏.‏"

עם זאת, יהיו מקרים בהם יסבור הרוכש שהעסקה משתלמת עבורו, למרות הסיכון ואי הוודאות התכנונית.

כך למשל בפסק הדין הבא:

תא (ירושלים) 14696-12-21- גיא ברנרד פאראש נגד דוד ישי (ניתן ב 30/03/2024)

״עניין לנו במקרה חריג, שבו בעת החתימה על הסכם המכר, המצב התכנוני והפיזי של הדירה לא עודכן בלשכת רישום המקרקעין שנים רבות. זאת, הן מבחינת שטח הדירה, במקום 235 מ"ר היה רשום רק 36 מ"ר, והן מבחינת פיצול הדירה, כל השטח היה רשום כתת חלקה אחת למרות שפיזית ותכנונית היו שתי דירות. בנסיבות אלו, כאשר מבוקש למכור רק חלק מתת החלקה וכשבנוסף לכך רוב השטח אינו רשום, אין להתפלא על כך שפאראש דאגו להבטיח שרישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין, כפי מצבה התכנוני והפיזי בעת החתימה על הסכם המכר (לפני רישום תוספת ה-30 מ"ר), וכן הסרת המשכנתא והצגת האישור ממס שבח, ייעשו לפני תשלום החלק השלישי של התמורה, שהוא חלק משמעותי מן התמורה הכוללת…

על פי הסכם המכר בעניין הנדון, התאמת הרישום להסכם המכר כללה מספר שלבים. השלב הראשון, התאמת הרישום למצב הנכס בעת החתימה על הסכם המכר שכל עוד הוא לא מבוצע לא ישולם התשלום השלישי.״

במקרה שנדון, עיכבו הרוכשים אך לבסוף שילמו תשלום שאמור היה להתבצע רק לאחר השלמת הסדרת בעיות הרישום על ידי המוכר. בעקבות העיכוב בתשלום, הודיע המוכר על ביטול העסקה, אך לבסוף שילמו הרוכשים את התשלומים תחת מחאה. בית המשפט פסק שהודעת הביטול של המוכר לא נעשתה כדין, ושהרוכשים לא היו צריכים לשלם את התשלומים כאשר לא התקיימו התנאים לכך על פי ההסכם.

לענייננו, חשוב לזכור שהרוכשים נכנסו לעסקה כאשר הם מודעים לחלוטין למצבו התכנוני של הנכס. והם אמנם ניסו לגדר את סיכוניהם, אך בפועל נקלעו לסכסוך משפטי בשל הנכס.

בעסקאות כאלו, על הרוכש להבין היטב את הסיטואציה אליה הוא נכנס, ולקחת כתרחיש ריאלי מצב בו לא ניתן יהיה להשלים את האישורים הנדרשים, או שהשלמתם תדרוש זמו רב יותר מהמתוכן, או בעלות גדולה יותר ממה שהעריך המוכר לפני חתימת ההסכם.

בדיעבד, על הרוכש לשאול את עצמו האם העיכוב שנגרם, ועלויות ניהול המשפט השתלמו לו בעסקה זו. זהו שיקול מהותי שכל רוכש המגיע לעסקת מקרקעין שיש בה אי וודאות תכנונית או משפטית משמעותית חייב לשקול.

בהערת אגב ובזהירות המתבקשת, נאמר שלדעתנו כאשר מדובר במוכר דירה שהוא שיזם את חריגות הבניה כדי לייצר הכנסה גדולה יותר מהנכס (למשל, מי שיזם פיצול דירה לא מאושר לשתי דירות כדי להנות מדמי שכירות על כל אחת, בניגוד למי למשל שסגר מרפסת בביתו הפרטי לשימוש אישי) – צריך גם להבין עם מי הוא עושה עסקה, ולשקלל מרכיב זה בניהול הסיכונים של העסקה.

מה לבדוק ומה כדאי לעשות בעסקאות יד שניה:

שלב מקדמי – אלו בדיקות נדרשות לפני החתימה‏:‏

1‏.‏ בדיקת מצב משפטי של הנכס

2‏.‏ בדיקת רישום בטאבו

3‏.‏ בדיקת היתרי בניה

4‏.‏ בדיקת זכויות בעלות וחכירה

5‏.‏ בדיקת חובות ועיקולים

6‏.‏ בדיקת מצב תכנוני

איפה נבדוק (לבד וכן בעזרת עורך דין):

‏1. פניה לרשויות הרלוונטיות

2‏.‏ בדיקת תיק בניין (טאבו, הרשות המקומית)

3‏.‏ בדיקת תכניות החלות על הנכס

4‏.‏ בדיקת זכויות בניה

מגבלות על עקרון "יזהר הקונה"‏:‏

1‏.‏ הפרת חובת תום לב של המוכר

2‏.‏ איסור הטעיה מכוונת – הסתרת מידע מהותי

3‏.‏ חובת גילוי פגמים מהותיים – מצגי שווא אקטיביים

4‏.‏ איסור הסתרת מידע מהותי

מה לבדוק ומה כדאי לעשות בעסקאות רכישה מקבלן (תחת חוק המכר):

העיקרון הכללי‏:‏

1‏.‏ חוק המכר שולל את עקרון "יזהר הקונה" – כלומר, מעביר את הנטל ל-״יזהר המוכר״

2‏.‏ מטיל על המוכר חובת גילוי מוגברת

3‏.‏ מאפשר לקונה להסתמך על תיאורי המוכר

חריגים לכלל‏:‏

1‏.‏ עסקאות כינוס נכסים ‏(‏as-is‏)‏ של דירות קבלן - הקונה חייב לבצע בדיקות מקיפות, לבדוק היטב את נכס ולהתייעץ עם אנשי מקצוע (כאילו מדובר בעסקת רכש יד שניה)

2‏.‏ מכירות פומביות

3‏.‏ עסקאות מיוחדות בהן מוגדר במפורש אחרת

היקף חובת הגילוי‏:‏

1‏.‏ על המוכר לגלות כל פגם או אי התאמה

2‏.‏ אין משמעות להצהרות הקונה על בדיקת הנכס

3‏.‏ הקונה רשאי להסתמך על מצגי המוכר

לסיכום

עקרון "יזהר הקונה" בעסקאות מקרקעין יד שניה מטיל על הרוכש אחריות משמעותית לבדיקת הנכס והזכויות בו‏.‏ עם זאת‏,‏ אין מדובר בעיקרון מוחלט והוא מוגבל על ידי חובות תום הלב והגילוי של המוכר‏.‏ על הרוכש לבצע בדיקות מקיפות ולתעד את כל הבדיקות והמצגים‏,‏ אך במקרים של הטעיה או הסתרת מידע מהותי על ידי המוכר‏,‏ לא תעמוד למוכר הגנת "יזהר הקונה"‏.‏

להבדיל, בעסקאות תחת חוק המכר, ההלכה הפסוקה מעדיפה את עקרון "יזהר המוכר" על פני "יזהר הקונה"‏,‏ תוך הטלת חובות גילוי מוגברות על המוכר‏.‏ עם זאת‏,‏ בעסקאות מיוחדות כמו כינוס נכסים‏,‏ עדיין חל העיקרון של "יזהר הקונה" והרוכש נדרש לנקוט במשנה זהירות ולבצע בדיקות מקיפות‏.‏

בכל מקרה, כאשר מדובר בעסקה שיש בה אי וודאיות ותנאים מתלים מהותיים ומורכבים לגבי יכולות של המוכר להשלים את העסקה בהעברת הבעלות ברישום, מומלץ לשקול היטב האם הרוכש ערוך ומוכן להתמודד עם תרחישי הסיכון המגולמים בה, אם יתרחשו.